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건물 경매초보도 쉽게! 울산시 범서읍 경매 분석합니다.

울주군 범서읍 구영리의 건물 경매가 3회 유찰 후 진행됩니다. 현재 가격은 8억 2161만원입니다.

여의주경매 : http://auctioning.co.kr/auction/detail_view_detail_pop_h.php?idx=1357718

[ 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 387-1 건물 법원경매 ]

경매사건 2023 타경 115432 건물 부동산경매 물건으로
매각기일이 2025.08.12(화) 10:00인 울산지방법원 경매4계 경매물건입니다.

오늘의 부동산경매 용어입니다.

법정담보물
"일정한 경우에 법률상 당연히 생기는 담보물권이며, 당사자의 계약 으로 생기는 약정담보물권과 구별된다. 법정담보물권으로서는 민법상의 유치권·법정질권 및 법정저당권이 그 주된 것이며, 이에 상법상의 상사유치권·해난구조자의 우선특권 및 선박우선특권과 특별법상의 우선변제권(선취특권)이 가해진다 "

소 재 지	울산광역시 울주군 범서읍 구영리 387-1
물건용도	건물
토지면적	652.10㎡(197.26평)
건물면적	773.62㎡(234.02평)
사건번호	2023타경115432
감정평가액	2,395,362,020원
최저입찰가	(34%) 821,609,000원
입 찰 일	2025.08.12(화) 10:00

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	구영리 387-1	대	652.1㎡ (197.26평)
건물	점촌6길 5-13	1층 근린생활시설	188.94 ㎡ (57.15평)
	점촌6길 5-13	2층 근린생활시설	187.5 ㎡ (56.72평)
	점촌6길 5-13	3층 근린생활시설	187.5 ㎡ (56.72평)
	점촌6길 5-13	4층 근린생활시설	105.75㎡ (31.99평)
제시외건물	점촌6길 5-13	창고	35.61 ㎡(10.77평) 포함
	점촌6길 5-13	창고	5.5 ㎡(1.66평) 포함
	점촌6길 5-13	창고	16.02 ㎡(4.85평) 포함
	점촌6길 5-13	창고	16.02 ㎡(4.85평) 포함
	점촌6길 5-13	다용도실	15.12 ㎡(4.57평) 포함
	점촌6길 5-13	베란다	9.72 ㎡(2.94평) 포함
	점촌6길 5-13	화장실 등	5.94 ㎡(1.80평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재 "범서중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세댜주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
[교통상황] 본건 차량출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.
[이용상태] 대체로 등고평탄한 가정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중입니다.
[도로상태] 본건 북측으로 폭 약 10m 내외, 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
[토지이용계획] 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구영지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 상대보호구역(2014-03-24)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 절대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞ [제시외 물건] 없습니다.
[공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 임대관계 사항 미상입니다.
[건물구조] 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층건으로외벽: 치장 타일 붙임 등.
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지 마감 등창호: 샷시창호 등 [이용상태] 1층: 근린생활시설(동해생아구)
2층: 근린생활시설(한국바디케어운동협회)
3층: 근린생활시설(정인복싱)
4층: 주택 [설비내역] 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
[부합물/종물] 제시외건물ㄱ: 판넬조 판넬지붕 창고(1층소재) 약 35.61㎡ㄴ: 판넬조 판넬지붕 창고(1층소재) 약 5.5㎡ㄷ: 벽체이용 샷시조 창고 등(2층소재) 약 16.02㎡ㄹ: 벽체이용 샷시조 창고 등(3층소재) 약 16.02㎡ㅁ: 벽체이용 샷시조 다용도실(4층소재) 약 15.12㎡ㅂ: 벽체이용 샷시조 베란다(4층소재) 약 9.72㎡ㅅ: 조적조 슬래브지붕 화장실 등(4층소재) 약 5.94㎡ [공부와의 차이] 없습니다.
[참고사항] 본건 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 이동 및 철거가 용이한 컨테이너박스 1동이 소재합니다.

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2024/02/22)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
최OO	3층 전부		[보]5,000,000 [월]500,000
주OO	3층 82.6450㎡	2023.11.30.
권OO	2층 전부	2016.10.13	[보]100,000,000
이OO	1층 전부	2011.01.03.	[보]50,000,000 [월]1,200,000원(최초계약시 1,000,000원, 2012년 1월 10일부터 1,100,000원, 2017년경 구두 1,200,000원으로 증액함)
권OO	2층 198.3471㎡	2022.04.07.	[보]100,000,000
매각물건명세 비고		공고된 내용이 있으니 매각물건명세서를 참고하시길 바랍니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년7월6일	근저당권	308,100,000원
2017년7월21일	근저당권	324,000,000원
2019년2월27일	근저당권	130,000,000원
2020년4월16일	근저당권	120,000,000원
2021년3월16일	근저당권	120,000,000원
2022년3월31일	근저당권	120,000,000원
2023년3월7일	근저당권	24,000,000원
2023년10월11일	가압류	43,222,911원
2023년12월1일	임의경매
2024년8월29일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2015년7월6일	근저당권	308,100,000원
2017년7월21일	근저당권	324,000,000원
2019년2월27일	근저당권	130,000,000원
2020년4월16일	근저당권	120,000,000원
2021년3월16일	근저당권	120,000,000원
2022년3월31일	근저당권	120,000,000원
2022년11월29일	압류
2023년3월7일	근저당권	24,000,000원
2023년10월11일	가압류	43,222,911원
2023년12월1일	임의경매

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	709,565,770원원	205,574,167원원	23%	5회회
6개월	588,090,758원원	171,706,875원원	23%	4.8회회
12개월	556,769,765원원	211,893,145원원	32%	3.7회회

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법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
일괄매각. 제시외 건물 포함

[부동산 현황조사서 비고란]
1.본 건 부동산은 울산 울주군 범서읍 구영리에 소재하며, 1층 동해생아구 식당 뒷편에는 제시외 판넬지붕 조적조 건물이 소재하며, 주차장에는 임대인측에서 사용하는 제시외 컨테이너 1개동이 소재하였음. 3.3층 전체는 정인체육관(복싱도장)이 소재하며, 관장 최정인 탐문한 바 상가임대차 현황서에 나타난 주)에스에이치케이 회사 박영수는 모르는 사람이라고 진술하였으며, 본인은 세무소에 상가임대차 관계를 신고하지않고 코로나 이전부터 지금까지 3층 전체를 점유한다고 진술하였음.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원(☎ 052-216-8264)입니다.
입찰일은 2025.08.12입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다.
이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
권혜향(상가):2023.12.18.자로 제출한 권리신고 및 배당요구신청서는 상가임대차이나 전세보증금 1억 원으로 하는 전세계약서 및 주택임대차계약 신고필증을 첨부하였음.주식회사 에스에이치케이(박영수):권리신고를 하지 않아 임대차관계가 불분명함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 12월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 579일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 579일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 주거지역. 제2종일반주거지역. 지구단위계획구역. 차량출입 가능. 판넬지붕. 철근콘크리트구조. 슬래브지붕.

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사건번호 : 2023타경115432 (울산지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-22	2024타경104330	[근린시설] 울주군 언양읍 남부리 234 [법정지상권,유치권] 건물: 382.19평	2,400,536,000원 1,176,263,000원	유찰 (2회)
	2025-07-10	2024타경6337	[근린시설] 울주군 서생면 명산리 226 [유치권] 건물: 779.08평 토지(대지권): 1,324.95평	5,166,770,000원 2,531,717,000원	유찰 (2회)
	2025-08-12	2023타경115432	[근린시설]울산광역시 울주군 범서읍 구영리 387-1 건물: 234.02평 토지(대지권): 197.26평	2,395,362,020원 821,609,000원	재진행 (3회)