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내촌면 근린주택경매> 포천 21억 951만원 싼 근린주택 경매 해설해 볼께요.

포천 내촌면 소학리에 위치한 본 근린주택 경매물건은 32억 1082만원짜리가 11억 131만원까지 떨어진 상태입니다.

여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

경기도 포천시 내촌면 소학리 근린주택

의정부지방법원 2023타경79384입니다.

감정가격은 3,210,818,500원입니다만 3회 유찰되어 최저입찰가는 1,101,311,000원입니다.

2025.07.02(수) 10:30에 입찰이 있을 예정입니다.

경매대상은 토지 및 건물일괄매각입니다.

소 재 지	경기도 포천시 내촌면 소학리 95-6
물건용도	근린주택
토지면적	42,552.00㎡(12,871.98평)
건물면적	1,017.88㎡(307.91평)
사건번호	2023타경79384
감정평가액	3,210,818,500원
최저입찰가	(34%) 1,101,311,000원
입 찰 일	2025.07.02(수) 10:30

감정평가서 요약

구분	주소	구조/용도/대지권	면적/비고
토지	소학리 95-6	대	1186㎡ (358.77평)
	소학리 95-14	대	71㎡ (21.48평)
	소학리 95-16	대	367㎡ (111.02평)
	소학리 95-22	대	367㎡ (111.02평)
	소학리 95-23	대	368㎡ (111.32평)
	소학리 95-24	임야	2755㎡ (833.39평)
	소학리 95-25	임야	2085㎡ (630.71평)
	소학리 96	전	3104㎡ (938.96평)
	소학리 96-4	임야	23449㎡ (7,093.32평)
	소학리 96-9	임야	8800㎡ (2,662.00평)
건물	금강로 2851	1층 근린생활시설	456.88㎡ (138.21평)
	금강로 2851	2층 근린생활시설	206.30㎡ (62.41평)
	금강로 2851	3층 주택	165.00㎡ (49.91평)
	금강로 2851	4층 주택	124.20㎡ (37.57평)
제시외건물	금강로 2851	현관	16 ㎡(4.84평) 포함
	금강로 2851	창고	3 ㎡(0.91평) 포함
	금강로 2851	보일러실	3.1 ㎡(0.94평) 포함
	금강로 2851	차양	4.1 ㎡(1.24평) 포함
	금강로 2851	차양	30 ㎡(9.08평) 포함
	금강로 2851	차양	4.2 ㎡(1.27평) 포함
	금강로 2851	현관	3 ㎡(0.91평) 포함
	금강로 2851	보일러실	2.1 ㎡(0.64평) 포함

[위치/주위환경] 본건은 경기도 포천시 내촌면 소학리 소재 ＜베어스타운리조트＞ 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 창고, 농경지 및 자연림 등이 각각 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.
[교통상황] 본건 또는 인접지까지 대체로 차량출입 가능하며 인근지역의 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통 수단이용은 대체로 무난시 됨.
[이용상태] 기호 1 : 자체지반 평탄한 부정형의 상업용건부지임.
기호 3 : 자체지반 평탄한 삼각형의 토지로서, 기호 1 토지의 부속토지로 이용중임.
기호 4 : 자체지반 평탄한 부정형의 나지임.
기호 5,6 : 자체지반 평탄한 세장형의 토지로 나지임.
기호 7,8,10,11: 인접도로 대비 완경사진 부정형의 토지로 자연림임. 기호 9 : 인접도로 대비 완경사진 부정형의 토지로 휴경지임.
[도로상태] 기호 1,3 : 본건 동측으로 노폭 약 25 미터 내외의 지방도에 접함. 다만 기호 1,3 토지는 사유지 도로(소학리 95-13, 95-21 번지 등)를 통하여 본건 동측의 왕복 4차선의 지방도에 연결되어 있는바, 이들 사유지 도로를 이용할 수 있는지의 여부 및 이들 사유지 도로가 건축법상의 "도로대장"에 등재되어 있는지 여부 등에 대해서는 별도로 확인하는 것이 필요할 것으로 보여지니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.
기호 4-6 : 본건 기호 1,3 토지를 통하여 본건 남측으로 4차선 지방도에 연결되어 있으며, 본건 동측으로 사유지 도로(소학리 95-8, 95-4 번지 등)를 통하여 노폭 약 4-5 미터 내외의 도로에 연결되어 있음.
기호 7,9,10,11 : 지적상 맹지임.
기호 8 : 본건 동측으로 노폭 약 4-5 미터 내외의 도로에, 본건 북측으로 노폭 약 4 미터 내외의 도로(사유지 도로, 소학리 88-12, 88-8 번지 등)에 각각 연결되어 있는바, 사유지 도로(소학리 88-12, 88-8 번지)의 이용가능성 여부 등에 대해서는 별도로 확인하는 것이 필요할 것으로 보여지니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.
[토지이용계획] 기호 1,4,5,6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞기호 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 접도구역(의정부국도유지사무소 문의)＜도로법＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞기호 7,8,10,11 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 임업용산지＜산지관리법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞기호 9 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 배출시설설치제한지역＜물환경보전법＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실 문의)＜한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률＞, ＜추가기재＞ 영농여건불리농지 영농여건불리농지 [제시외 물건] 별첨 "건물개황도" 참조 [공부와의 차이] -
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 ; -
[건물구조] 철골조 및 목조 목조트러스지붕 4층건으로서외벽 : 목재 및 몰탈위페인팅 마감창호 : 하이샷시창호 마감내벽 : 인테리어 마감등으로 관리상태는 대체로 보통시됨.
[이용상태] 지상 1,2층 : 근린생활시설로 이용중이며,지상 3층 : 주택(공실)로 이용중이며,지상 4층 : 주택으로 이용중임.
[설비내역] 위생 및 급배수설비, 일부 개별난방시설임.
[부합물/종물] 별첨 "건물개황도" 참조 [공부와의 차이] 지상 3,4층의 경우 공부상 "근린생활시설"이나 3층 : 현황 주택(공실), 4층 : 현황 주택임.
[참고사항] 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

임차인 현황 (배당요구종기일 : 2023/10/26)

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

토지 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년11월6일	근저당권	1,716,000,000원
2019년11월6일	근저당권	394,500,000원
2019년11월6일	근저당권	394,500,000원
2019년11월6일	근저당권	94,500,000원
2023년3월29일	근저당권	50,000,000원
2023년8월2일	강제경매
2023년8월8일	가처분
2024년1월24일	임의경매
2024년2월27일	압류

건물 등기부현황

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년11월6일	근저당권	1,716,000,000원
2019년11월6일	근저당권	394,500,000원
2019년11월6일	근저당권	394,500,000원
2019년11월6일	근저당권	94,500,000원
2023년3월29일	근저당권	50,000,000원
2023년8월2일	강제경매
2023년8월8일	가처분
2024년1월24일	임의경매
2024년2월27일	압류

인근지역 낙찰통계

통계기간	평균감정가	평균낙찰가	낙찰가율	유찰횟수
3개월	2,326,156,727원원	1,288,590,261원원	62%	2.1회회
6개월	1,928,462,591원원	1,112,169,909원원	66%	1.9회회
12개월	1,852,278,414원원	1,131,970,614원원	67%	1.8회회

내촌면 근린주택경매> 포천 21억 951만원 싼 근린주택 경매 해설해 볼께요.

법원 물건자료 요약

소멸되지 않는 등기부권리

설정된 것으로 보는 지상권

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 일괄매각. 감정서상 제시외 건물 포함(㉠~㉧). 목록 6 토지의 지상에 이동가능한 정자 및 컨테이너 소재하나 평가 및 매각 에서 제외 2. 목록 9. 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환). 현황 휴경지 3. 목록 3 토지는 전체 접도구역에 저촉되는바 이를 감안하여 평가 4. 목록 7,8,10,11 토지에 다수의 활엽수 등 자연림이 식제되어 있는 바, 시장관행등을 참고하여 평가. 현황 자연림상태. 분묘 소재여부 별도 확인 필요 5. 목록 1,3은 동측으로 지방도와 접하나, 사유지도로(소학리 95-13, 95-21)를 통하여 지방도에 연결되므로 사유지 도로를 이 용할 수 있는지 여부 및 건축법상의 '도로대장'에 등재되어 있는지 여부 확인 필요 6. 목록 4~6은 목록 1,3 토지를 통하여 남측으로 지방도에 연결되어 있으며 동측으로 사유지도로(소학리 95-8, 95-4)를 통하여 도로에 연결되어 있음 7. 목록 7,9,10,11은 지적상 맹지임 8. 목록 8은 동측 도로 및 북측(사유지도로로서 소학리 88-12, 88-8)도로에 연결되어 있는바, 사유지도로 이용가능성 여부 별 도확인 필요 9. 목록 2의 지상 3,4층의 경우 공부상 '근린생활시설'이나 3층 현황 주택(공실), 4층 현황 주택임

[부동산 현황조사서 비고란]
가. 현황 1) 목록1 - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 대부분 목록2 4층 근린생활시설 건물 및 주차장 부지 등으로 사용되고 있었으며 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 2) 목록2 - 철골조 및 목조목조트러스지붕 4층 근린생활시설이고 - 전입세대확인서 결과 채무자(소유자) 권태열만 등재되어 있고, 현장조사 시 1층에 베이커리 카페를 운영하고 있었고 채무자(소유자) 권태열이 동 카페를 운영하고 있다고 진술함 3) 목록3 - 공부상 지목은 대지이고 - 목록2 근린생활시설 앞에 잔디가 깔려 있었으며 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 4) 목록4 - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 시멘트 포장이 되어 있는 상태로 근린생활시설 관련 부지로 사용되는 것으로 보였으며, 제시외 건물인 방갈로 1동이 소재함 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 5) 목록5 - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 시멘트 포장이 되어 있는 상태로 근린생활시설 관련 부지로 사용되고 있었으며 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 6) 목록6 - 공부상 지목은 대지이고 - 현황은 시멘트 포장이 되어 있는 상태로 근린생활시설 관련 부지로 사용되고 있었으며 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 7) 목록7 - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 급경사지에 소나무 등 잡목이 무성하고 숲이 울창하며 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 8) 목록8 - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 급경사지에 소나무 등 잡목이 무성하고 숲이 울창하며 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 9) 목록9 - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 잡풀이 무성한 상태로 보이며, 채무자(소유자) 권태열의 진술에 의하면 본건은 화전으로 알고 있고 농사를 지은 사실이 없이 방치된 상태로 놔두었다고 진술하며 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 10) 목록10 - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 급경사지에 소나무 등 잡목이 무성하고 숲이 울창하였고, 본건은 조사범위가 넓고 숲이 울창하여 진입이 어려우니 분묘 소재 여부 등은 별도의 확인이 필요함 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 11) 목록11 - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 급경사지에 소나무 등 잡목이 무성하고 숲이 울창하였고, 숲이 울창하여 진입이 어려우니 분묘 소재 여부 등은 별도의 확인이 필요함 - 본건의 정확한 위치, 경계, 면적 등은 별도의 확인이 필요함 나, 제시외 건물 1) 목록4 지상에 방갈로 1동

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 의정부지방법원(☎ 031-828-0364)입니다.
입찰시작 시각은 10:30이며 입찰마감 시각은 11:50 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(310,163,930원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2024타경71615,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 8월 2일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 700일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 700일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : . 농림지역. 보전관리지역. 계획관리지역. 차량출입 가능. 버스정류장. 개별난방. 철골조.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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여의주경매 카페 : https://cafe.naver.com/auctioning01

사건번호 : 2023타경79384 (의정부지방법원)

사건번호를 말씀해 주시면 빠른 상담이 가능합니다.

인근지역 진행 경매물건

사진	입찰일	사건번호	소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
	2025-07-29	2024타경89388	[근린주택] 포천시 영북면 운천리 517-15 건물: 216.17평 토지(대지권): 85.31평	342,118,400원 239,483,000원	유찰 (1회)