소멸되지 않는 등기부권리

갑구 47번 가처분등기(20.11.9.등기)는 토지 소유자가 지상권 소멸에 의한 건물철거 및 토지인도청구권을 피보전권리로 한 건 물에 대한 가처분이므로 매수인에게 인수됨

설정된 것으로 보는 지상권

이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립하는지 여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[주요 문건 접수 내역]

[매각물건명세서 비고란]
1. 건물만 매각대상이며 지분매각임, 제시외건물 포함, 제시외건물들에 대하여는 공유 지분비율로 계산한 금액(18,467,140원)을 감정평가액으로 함. 2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 3.등기사항증명서상의 버섯재배사(95.4㎡)는 현황조사와 감정평가를 종합하면 위 현황과 일치하는 건물은 존재하지 않으며 비슷한 위치에 블럭조 슬레이트 지붕의 단층창고(68.9㎡)가 존재하나 위 두 건물사이의 물적 동일성이 일치하지 않아 제시외 건 물로 평가 4. (주)빅섬테크노는 경매 목적 부동산 관련 건물 A동에 호이스트(2,800만원) 및 배관설비(2,500만원),D동 내부 호이스트(3,500 만원),E동 내부 설비(800만원),C동 창고 금형 등 (3,000만원) 등의 재산이 있다는 취지로 유치권 신고서 제출하였고, (주)우진기 계는 임대 당시 자가변전실 3,000만원, 화물승강기 2,000만원 비용으로 설치하고 건물 내부에 특수기계 제작 조립으로 특별 제 작한 작업 다이 및 전용프레스, 전기배선, 콤푸레샤 설치 및 생산설비, 집기 등 3억 이상의 비용으로 제작 설치하였으므로 전 액 변제 수령시까지 유치권을 행사한다는 신고서 제출하였으나 각 유치권 성립여부는 불분명함 5. 감정인의 사실조회회신서(2025.9.15.자)에 의하면 이 사건 감정평가서의 감정평가액은 건물신축시 시설된 전등, 전열을 위한 옥내 배전설비 및 정화조 설비를 포함하며, 제품생산을 위한 일체의 시설(호이스트, 제품생산을 위한 배관설비, 제품생산을 위 한 기타 설비, 금형, 냉각탑, 승강기, 화물승강기, 작업대, 전용프레스, 제품생산을 위한 전선 및 배선, 콤푸레샤, 집기 등 사무 용품 및 시설, 밀링머신, 선반 등 기계기구, 자가변전소 등)은 포함하지 않는다고 함. 6. 최저매각가격은 감정평가액 중 1,000원 미만단위는 절사한 금액임.

[부동산 현황조사서 비고란]
- 목록 부동산 중 2층 건물 공장 관계자(60대 남자, 성명 미상)에 따르면 첨부한 사진의 스레트 기와 지붕 건물이 예전에 원파이프 버짚덮기지붕이며 버섯재배사로 운영한 사실이 있다고 진술함. - 재조사 명령 건물과 동일한 위치에 현황 상 첨부한 사진과 같이 스레트 기와 지붕 형태의 건물이 현재 위치하고 있으며 위 건물이 재조사 목록 부동산을 철거하고 신축한 것인지, 또는 증, 개축만을 한 것인지의 여부 및 동일한 건물인지의 여부 등은 전문가의 감정이 필요함.

김성훈대표 핵심 분석
☎ 010-2371-3237

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 안산지원(☎ 031-481-1191)입니다.
입찰시작 시각은 11:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다.
이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다.

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
주식회사 우진기계:시흥세무서 과세정보제공요구회신서에 의하면 사업자등록신청일은 2014.3.18.이고 사업장 주소변동이력 (2022.4.5. '경기도 시흥시 대야동 40-12 2층'을 '경기도 시흥시 대야동 40-12'로, 2022.6.16. '경기도 시흥시 대야동 40-12'를 '경기도 시흥시 대야동 40-12 1층2층'으로)있음

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.
이 물건처럼 토지가 경매에서 제외된 물건인 경우 특히 유의하셔야 합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라, 건물면적이 500제곱미터 이상인 공장의 신설,변경, 업종변경하려는 자는 시군구청장의 승인을 받아야 합니다. 이를 '공장등록' 또는 '공장(변경)설립'이라고 합니다. 수도권정비계획법 및 시행령에 따라, 과밀억제권역에서의 공장등록(공장설립)은 지식산업, 도시형공장,참단산업공장 등에 한하여 제한적으로 가능합니다. 국토의계획및이용에 관한 법률 및 시행령에 따라, 공업지역,계획관리지역을 제외한 생산,보전관리지역, 자연,생산,보전녹지지역, 농림지역, 주거지역 등에서는 공장등록이 매우 제한적으로 가능합니다. 입찰 전에 반드시 해당관청에 업종제한이 있는지 여부를 확인하시기 바랍니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2020년 11월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1964일이 이 경과되었습니다.
감정가격은 1964일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다. 간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.11.22. 가압류 설정

※ 물건 키워드 : . 평슬래브지붕. 슬래브지붕.

시흥시 대야동 공장경매 - 낙찰 전략은? (건물 498.7평, 토지 평)

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시흥시 40-12에 위치한 공장 물건이 현재 경매로 나왔습니다. 경매 준비하신 분이라면 눈여겨볼 만합니다.