소 재 지	울산광역시 울주군 상북면 덕현리 66
물건용도	토지/임야
토지면적	793.00㎡(239.88평)
건물면적
사건번호	2018타경100962
감정평가액	171,754,000원
최저입찰가	(70%) 120,228,000원
입찰보증금	(30%) 36,068,400원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2021.11.17(수) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:30>
유찰횟수	1회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 덕현리 66	임야	145㎡ (43.86평)
	임야	648㎡ (196.02평)
제시외건물 덕현리 66	덕현리 66	70 ㎡(21.18평)
	덕현리 68	8 ㎡(2.42평)

울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 “소야정교” 동측 인근에 위치. 녹지지역, 자연녹지지역,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
조사된 임차내역이 없습니다.

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2018년2월14일	강제경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에 포함되지 않은 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 1.일괄매각. 제시외 건물 모두 이 사건 매각에서 제외함. 2.목록1의 최저매각가격은 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안하여 결정함. 3.목록1. 지상에 지하수 관련 시설이 소재한다고 탐문조사되었으나 육안으로 확인불가하여 위 지하수 관련 시설에 대하여 감정평가를 하지 않았음. 4.목록1,2 지상에 있는 조경석 및 조경수는 평가에서 제외하였고, 이 사건 매각에서도 제외함. 5.목록1,2는 지적도상 맹지임. 북측 인접지를 통하여 출입이 가능함. 6.목록1,2는 공부상 지목이 “임야”이나, 현황은 목록1은 “잡종지”, 목록2는 잡종지 및 하천구역에 저촉된 상태로서 일부 현황 하천 및 법면임. 7.목록1,2는 주변 토지와의 경계가 불분명하므로 경계측량을 요함. 8.목록2. 지상에 이동이 용이한 컨테이너 1동은 이 사건 매각에서 제외함. 9.재매각. 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%임. 10.최고가매수인 김형곤, 변규원은 2019.06.05.매각허가결정에 대해 “경매사건의 감정평가 당시 이 사건 토지가 단순히 하천구역에 저촉됨을 전제로 감정평가되어 실제 이 사건 덕현리 68 토지 중 상당 부분이 하천구역으로 편입되는 실제 현황이 반영되지 않아 그 결과 감정평가액이 잘못 산정되었다. 위 경매절차에는 최저매가가격의 결정 및 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있으므로 민사집행법 제121조 제5호 및 제6호에 의하여 최저매각가격의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있고, 그 밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 경우에 해당한다. 따라서 매각허가결정은 위법하다.”는 이유로 항고(울산지방법원2019라1063) 하였으나 기각되었고, 이에 대하하여 재항고(대법원 2020마8009)하였으나 역시 기각되어 2021.04.06. 확정되었음. [부동산 현황조사서 비고란] 본 건 부동산 현장 확인한 바 (주)석천조경(판넬조 단층 조립식 사무실)이 소재하며,수목이 식재중인게 확인되었음. 주변 토지와 경계가 불분명한 바 경계측량이 요구됨.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다. 이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 “소야정교” 동측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 녹지지역, 자연녹지지역, 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2018.02.14. 강제경매개시결정등기(목록1,2)

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-30	임야  울산 울주군 범서읍 두산리 산479-12 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 199.65평	21,780,000원 3,660,000원	유찰 (5회)
2024-05-16	임야  울산 울주군 삼동면 하잠리 산281-5 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 199.95평	33,711,000원 5,666,000원	유찰 (5회)
2024-05-16	임야  울산 울주군 두동면 천전리 산140-25  , 토지(대지권): 303.41평	13,214,000원 6,475,000원	유찰 (2회)
2024-05-29	임야  울산 울주군 언양읍 다개리 519-84 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 179.08평	24,272,000원 8,325,000원	유찰 (3회)
2024-05-21	임야  울산 울주군 삼남읍 가천리 산252-5 [분묘기지권,법정지상권]  , 토지(대지권): 1,589.84평	24,701,649원 12,104,000원	유찰 (5회)
2024-05-21	임야  울산 울주군 범서읍 척과리 산105 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 3,765.07평	298,716,000원 35,144,000원	유찰 (6회)
2024-05-16	임야  울산 울주군 웅촌면 은현리 산238-2 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 499.75평	82,600,000원 40,474,000원	유찰 (2회)
2024-05-01	임야  울산 울주군 범서읍 구영리 산194-26 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 1,100.80평	127,365,000원 43,686,000원	유찰 (3회)
2024-04-30	임야  울산 울주군 상북면 소호리 137-26  , 토지(대지권): 363.00평	187,200,000원 44,947,000원	재진행 (4회)
2024-05-16	임야  울산 울주군 두동면 천전리 산144 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 1,515.22평	105,189,000원 51,542,000원	유찰 (2회)
2024-04-30	임야  울산 울주군 두동면 이전리 산72 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 640.09평	260,268,000원 62,490,000원	유찰 (4회)
2024-05-02	임야  울산 울주군 삼남읍 교동리 산142-6 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 810.10평	268,740,000원 64,525,000원	재진행 (4회)
2024-05-02	임야  울산 울주군 두동면 만화리 산118-2 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 1,107.45평	131,796,000원 64,580,000원	유찰 (2회)
2024-04-30	임야  울산 울주군 온산읍 화산리 산102-1 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 315.45평	70,910,400원 70,910,400원	신건 (0회)
2024-05-21	임야  울산 울주군 상북면 양등리 산9 [분묘기지권,법정지상권]  , 토지(대지권): 12,060.07평	438,548,000원 73,707,000원	유찰 (5회)