소 재 지	울산광역시 울주군 서생면 신암리 427-3
물건용도	주택
토지면적	2,010.00㎡(608.03평)
건물면적	416.56㎡(126.01평)
사건번호	2017타경11546
감정평가액	1,877,043,360원
최저입찰가	(74%) 1,382,853,000원
입찰보증금	(10%) 138,285,300원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2019.11.27(수) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:30>
유찰횟수	1회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 신암리 427-3	대	257㎡ (77.74평)
	도로	28㎡ (8.47평)
	대	660㎡ (199.65평)
	답	1057㎡ (319.74평)
	도로	8㎡ (2.42평)
건물 해맞이로 878	1층 주택	128.52㎡ (38.88평)
	2층 주택	71.28㎡ (21.56평)
	지하 주택	99.96㎡ (30.24평)
제시외건물 해맞이로 878	해맞이로 878	12.9 ㎡(3.90평)
	해맞이로 878	7.5 ㎡(2.27평)
	해맞이로 878	4.9 ㎡(1.48평)
	해맞이로 878	9.9 ㎡(2.99평)
	해맞이로 878	18.3 ㎡(5.54평)
	해맞이로 878	3.9 ㎡(1.18평)
	해맞이로 878	59.4 ㎡(17.97평)

울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재 ‘서생면사무소’ 남서측 인근에 위치. 주거지역, 제1종일반주거지역, 차량접근이 가능,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
정OO		2013.04.03.
조OO	42.9754㎡	2016.10.31.	[월]300,000
주OO	42.84㎡	2014.02.18.	[월]300,000
한OO		2008.12.24.
이OO	42.84㎡	2016.11.25.	[보]5,000,000 [월]200,000
매각물건명세 비고		이재구 : 권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 정현애 : 권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 조영은 : 권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 주식회사 삼우지하수개발(송인수) : 권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 한태영 : 권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함.

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2007년2월16일	근저당권	52,000,000원
2015년4월8일	근저당권	900,000,000원
2016년6월7일	근저당권	100,000,000원
2016년12월5일	근저당권	375,000,000원
2017년4월10일	가압류	39,612,117원
2017년5월26일	임의경매
2017년6월7일	가압류	300,000,000원
2017년9월15일	임의경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에 포함되지 않는 일부 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 1.일괄매각 2.목록 1,2(신암리 427-3) 지상에 소재하는 제시외 건물 포함 3.목록 4,6(신암리 427-9,10) 지상에 소재하는 제시외 건물인 주상기타(건물신축공사중)를 매각에서 제외. 또한, 위 지상에 컨테이너 수개동도 매각에서 제외(최저매각가격은 위 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안하여 결정.) 4.개시결정 이후 2019. 3. 14.자로 매각대상 부동산 중 목록 1.은 52㎡가 신암리 427-15, 목록 3.은 10㎡가 신암리 427-17, 목록 4.는 36㎡가 신암리 427-18, 목록 6.은 35㎡가 신암리 427-19로 각 분할됨 [부동산 현황조사서 비고란] 부동산표시목록 3, 울산 울주군 서생면 신암리 소재 도로임. 부동산표시목록 4,5,6,7, 울산 울주군 서생면 신암리 소재 토지이며,현재 신축공사 중이며,사람이 거주할 수 있는 건물은 없음.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 울산지방법원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다. 이 법원에는 신한은행,경남은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 울산광역시 울주군 서생면 신암리 소재 ‘서생면사무소’ 남서측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 주거지역, 제1종일반주거지역, 차량접근이 가능, 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(100,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2017타경6230(중복),2017타경15555(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2: 2007.02.16. 근저당권 목록3,4,6,7: 2016.12.05. 근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-09	주택  울산 울주군 서생면 나사리 272  건물: 58.81평  , 토지(대지권): 48.10평	546,267,500원 382,387,000원	유찰 (1회)
2024-05-09	주택  울산 울주군 삼동면 조일리 814 [농지취득자격증명]  건물: 54.83평  , 토지(대지권): 1,342.80평	1,058,563,900원 740,995,000원	재진행 (1회)
2024-06-12	주택  울산 울주군 상북면 태종잿골2길 33-7  건물: 20.01평  , 토지(대지권): 56.27평	100,339,200원 49,166,000원	유찰 (2회)
2024-05-09	주택  울산 울주군 두동면 이중남박길 22-1 [법정지상권]  건물: 56.41평	99,331,440원 69,532,000원	유찰 (1회)
2024-05-16	주택  울산 울주군 웅촌면 곡천리 623 [농지취득자격증명]  건물: 49.53평  , 토지(대지권): 67.16평	217,086,780원 217,086,780원	신건 (0회)