소 재 지	충청남도 당진시 읍내동 14-15
물건용도	토지/임야
토지면적	1,690.50㎡(511.38평)
건물면적
사건번호	2022타경2433
감정평가액	1,416,896,250원
최저입찰가	(70%) 991,827,000원
입찰보증금	(10%) 99,182,700원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2023.07.04(화) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:30>
유찰횟수	1회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 읍내동 14-15	임야	12.50㎡ (3.78평)
	체육용지	259.50㎡ (78.50평)
	체육용지	235.25㎡ (71.16평)
	체육용지	321.25㎡ (97.18평)
	체육용지	490㎡ (148.23평)
	임야	64.75㎡ (19.59평)
	임야	116.75㎡ (35.32평)
	임야	106.25㎡ (32.14평)
	임야	84.25㎡ (25.49평)
제시외건물 읍내동 15-5	읍내동 15-5	1040.39 ㎡(314.72평)
	읍내동 15-5	1 ㎡(0.30평)
	읍내동 15-8	56.8 ㎡(17.18평)

충청남도 당진시 읍내동 소재 "계성초등학교" 남동측 인근에 위치. 자연녹지지역, 보전산지, 버스정류장,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	49.5870평방미터	2022.03.23	[보]3,000,000 [월]200,000

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2005년3월14일	가압류	16,743,670원
2005년8월4일	근저당권	520,000,000원
2005년9월14일	근저당권	120,000,000원
2005년10월26일	근저당권	520,000,000원
2005년10월26일	근저당권	120,000,000원
2005년10월26일	근저당권	560,000,000원
2006년4월7일	근저당권	120,000,000원
2006년8월3일	근저당권	324,000,000원
2007년8월3일	근저당권	100,000,000원
2009년4월6일	근저당권	26,000,000원
2009년4월8일	근저당권	200,000,000원
2009년6월17일	가압류	16,000,000원
2010년10월29일	근저당권	300,000,000원
2011년3월9일	가압류	41,916,437원
2014년2월5일	압류
2022년6월29일	강제경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록 2.~8. 지상 건물 등을 위하여 토지의 대지부분에 법정지상권성립여부는 불분명함.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 일괄매각. 공유자 우선매수권은 1회만 행사할 수 있음. 목록 3.의 '등기사항전부증명서' 를 보면 공유지분의 합이 1를 초과한다는 부전지가 표시되어 있고, 등기부오류로 미전자화 상태임. 목록 6.~8.의 현황은 '골프연습장' 임. 목록 2. 5.~8. 지상의 제시외 건물(골프연습장 및 이에 부속된 기계기구 등)은 매각에서 제외. 목록 3. 4. 지상의 제시외 건물(창고 또는 세차장)은 매각에서 제외. 목록 3. 9. 등의 지상에 있는 이동가능한 컨테이너 박스 4동은 매각에서 각 제외. [부동산 현황조사서 비고란] - 본 건 부동산들은 당진시 읍내동에 소재한 당진아이파크아파트단지의 울타리와 경계를 두고 서로 연결된 토지들인데 지상에는 대부분 제시외 건물(컨테이너박스 4동 소재)들인 베네스트골프연습장(상호명이고, 소유권은 채무자 겸 소유자이자 공유자인 손인규의 모친이며 공유자인 인덕순에게 있다고 하고, 관리는 체무자 겸 소유자가 하고 있다고 함)의 건물과 울타리시설, 주차장부지, 임야 등으로 사용되는 토지들이고, 주변환경은 위로는 야산이, 옆에는 당진아이파크아파트단지, 앞에는 4차선 도로와 그 너머로는 여러 아파트 단지들이 있고, 도로와 인도가 있는데 인도와 경계부분에 일부는 양철로 된 담이 설치되어 있고, 그 경계선 부분에는 주목(조경석과 다른 나무들도 있음)들로 보이는 많은 나무를 식재하여 울타리를 조성한 것으로 보이며, 접근성은 바로 앞 4차선 도로와 주차장으로 통하는 도로가 있어서 매우 양호한 것으로 보이며, - 제시외 건물의 임대차관계는 현재 관리하고 있는 채무자 겸 소유자에게 문의하니 골프연습장 내 스넥코너가 있었는데 코로나 영향으로 현재는 운영하지 않고 있다고 하나 상가건물임대차 현황서에 근거하여 임대차관계조사서를 작성하였으며, - 구분소유적공유관계에 대하여 채무자 겸 소유자(손인규)를 방문할 시에 만나서 문의를 하였더니 하는 말이 `모든 토지는 선친의 소유였는데 사망하고 난 후 상속(형제가 7남매인데 그 중 장남이라고 함)을 7남매와 어머니가 함께 8명이서 물려받았고, 골프연습장시설은 인덕순(모친)의 소유이며, 본인은 관리만 하고 있다고 하면서 전부 지분으로 공유하고 있으며, 구분소유적공유관계는 없다`고 하여 등기부를 열람하여보니 채무자 겸 소유자의 말이 맞는 것으로 보였음.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 대전지방법원 서산지원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다. 이 법원에는 KEB하나은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 충청남도 당진시 읍내동 소재 "계성초등학교" 남동측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 자연녹지지역, 보전산지, 버스정류장, 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다 이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 취하 또는 취소될 가능성 있습니다 이 물건의 감정가격은 1,416,896,250원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 228,904,109원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록 5. 7. 8.은 2005.03.14. 가압류 목록 1.~4. 6.은 2007.08.03. 근저당권 목록 9.는 2022.06.29. 경매개시결정

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-21	임야  충남 당진시 송악읍 가교리 594-12  , 토지(대지권): 18.15평	3,660,000원 2,562,000원	유찰 (1회)
2024-05-21	임야  충남 당진시 석문면 초락도리 454-12  , 토지(대지권): 22.69평	3,750,000원 2,625,000원	유찰 (1회)
2024-05-29	임야  충남 당진시 합덕읍 운산리 35-9 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 13.01평	5,805,000원 5,805,000원	재진행 (3회)
2024-04-02	임야  충남 당진시 우두동 767-5  , 토지(대지권): 107.69평	15,664,000원 15,664,000원	유찰 (1회)
2024-06-04	임야  충남 당진시 고대면 장항리 609-10  , 토지(대지권): 130.08평	16,770,000원 11,739,000원	유찰 (1회)
2024-04-02	임야  충남 당진시 송산면 동곡리 1-120  , 토지(대지권): 39.33평	18,070,000원 18,070,000원	유찰 (1회)
2024-06-04	임야  충남 당진시 신평면 거산리 산84-6  , 토지(대지권): 120.09평	24,217,000원 16,952,000원	유찰 (1회)
2024-05-07	임야  충남 당진시 구룡동 184-5  , 토지(대지권): 195.87평	24,724,000원 12,115,000원	유찰 (2회)
2024-06-04	임야  충남 당진시 정미면 승산리 산38-3  , 토지(대지권): 292.82평	25,168,000원 6,043,000원	유찰 (4회)
2024-05-28	임야  충남 당진시 원당동 산133-4 [분묘기지권]  , 토지(대지권): 178.27평	35,949,130원 15,594,000원	유찰 (2회)
2024-05-29	임야  충남 당진시 석문면 교로리 901-60  , 토지(대지권): 89.94평	38,055,680원 18,647,000원	유찰 (2회)
2024-05-07	임야  충남 당진시 우강면 세류리 28-3 [분묘기지권,농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 184.10평	41,597,160원 41,597,160원	신건 (0회)
2024-06-04	임야  충남 당진시 우강면 송산리 382-8  , 토지(대지권): 89.84평	44,550,000원 31,185,000원	유찰 (1회)
2024-06-12	임야  충남 당진시 송악읍 전대리 589-6  , 토지(대지권): 100.13평	46,671,000원 22,869,000원	유찰 (2회)
2024-05-21	임야  충남 당진시 순성면 양유리 산52-2  , 토지(대지권): 389.92평	61,872,000원 43,310,000원	유찰 (1회)