소 재 지	제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 537-4
물건용도	토지/전
토지면적	27.50㎡(8.32평)
건물면적
사건번호	2022타경24676
감정평가액	19,442,500원
최저입찰가	(70%) 13,610,000원
입찰보증금	(10%) 1,361,000원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2023.05.30(화) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:30>
유찰횟수	1회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 상귀리 537-4	전	27.50㎡ (8.32평)
제시외건물 상귀리 537-4	상귀리 537-4	75.4 ㎡(22.81평)
	상귀리 537-4	0.7 ㎡(0.21평)
	상귀리 537-4	19.7 ㎡(5.96평)

대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재“제주서부경찰서”남동측 인근에 위치. 계획관리지역,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
고OO	미상	2016. 12. 19.전입	[보]미상 [월]미상

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
	소유권
2021년5월3일	가압류	26,999,331원
2022년7월19일	강제경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

지상 소재 제시외 건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립 여부는 불분명함

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 1. 지분매각 2. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 3. 2023.3.16.에 제출된 애월읍장 작성의 사실조회 정정회신(별지첨부)에 의하면, ①이 사건 토지는 지목이 ‘전’이나 건축물대장이 존재하여 농지로 보지 아니하고 지목이 ‘대지’로 변경 가능한 토지이고, ②40년 이상 농지로 이용되지 아니하였고, 건축물대장이 있어 농지취득자격증명이 불필요하다고 함(자세한 내용은 사실조회 정정회신 참고) 4. 제시외 건물 매각에서 제외 5. 조경수 포함 평가 6. 본건 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'임 7. 일반건축물대장상 '고두팔' 소유의 건물(주택-36.36㎡, 창고-13.22㎡)이 등재되어 있음 [부동산 현황조사서 비고란] -본 건(상귀리 537-4) 제시목록 상 전이나 실제 아래와 같은 제시외 건물(ㄱ, ㄴ,ㄷ,ㄹ) 등의 부지로 이용 중이고, 일부 지상에 조경수가 식재되어 있음. -제시외 건물 ㄱ.브럭조 스레트위 함석지붕 단층 주택 (외벽에 도로명주소 `항몽로 136`표시 있음) ㄴ.브럭조 함석지붕 단층 주택(`ㄱ` 서측에 접하여 소재) ㄷ.브럭조 함석지붕 단층 보일러실(`ㄱ` 서측에 접하여 소재) ㄹ.브럭조 스레트지붕 단층 창고 및 세면장(`ㄱ` 남측에 인접하여 소재) 등이 건립되어 있고 건물의 구조, 면적 등 상세한 사항은 감정평가를 요함. *본 건 현장에서 만난 공유자 고길동 진술에 의하면, `제시외 건물(ㄱ)은 별첨 건축물대장상 주택(브럭조, 소유자:고두팔)이고, 제시외 건물(ㄹ)은 별첨 건축물대장상 창고(브럭조, 소유자:고두팔)이다` 라고 하였고 제시외 건물(ㄱ),(ㄹ)과 별첨 건축물대장상 건물과의 동일성 여부 등 상세한 사항은 감정이 필요함.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다. 이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 대상물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 상귀리 소재“제주서부경찰서”남동측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 계획관리지역, 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2021.05.03.가압류

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-14	전  제주 제주시 구좌읍 김녕리 4913 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 260.66평	56,008,550원 27,444,000원	유찰 (2회)
2024-05-14	전  제주 제주시 구좌읍 종달리 339 [분묘기지권,농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 2,436.94평	1,098,904,000원 263,847,000원	재진행 (4회)
2024-05-14	전  제주 제주시 구좌읍 종달리 441 [분묘기지권,농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 856.98평	634,592,000원 217,665,000원	유찰 (3회)
2024-05-07	전  제주 제주시 구좌읍 종달리 565-17 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 3,058.28평	1,144,042,000원 1,144,042,000원	신건 (0회)
2024-05-14	전  제주 제주시 구좌읍 하도리 2935 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 1,566.04평	1,119,679,000원 1,119,679,000원	신건 (0회)
2024-05-07	전  제주 제주시 구좌읍 한동리 2987-2 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 1,406.93평	530,214,000원 371,150,000원	유찰 (1회)
2024-05-07	전  제주 제주시 구좌읍 행원리 2589-1 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 790.74평	413,012,000원 413,012,000원	신건 (0회)
2024-04-30	전  제주 제주시 내도동 216-1 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 857.89평	1,866,088,000원 1,306,262,000원	재진행 (1회)
2024-05-28	전  제주 제주시 도두이동 216 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 2,147.15평	4,323,476,000원 3,026,433,000원	유찰 (1회)
2024-04-30	전  제주 제주시 도두일동 1714-1 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 1,160.09평	2,860,910,000원 2,002,637,000원	유찰 (1회)
2024-05-21	전  제주 제주시 도두일동 2143 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 9.98평	9,603,000원 3,294,000원	유찰 (3회)
2024-05-28	전  제주 제주시 도련이동 667 [농지취득자격증명]  건물: 600.77평  , 토지(대지권): 441.05평	486,624,000원 238,446,000원	유찰 (2회)
2024-05-07	전  제주 제주시 아라이동 1583-9 [법정지상권]  , 토지(대지권): 222.34평	1,161,300,000원 1,161,300,000원	신건 (0회)
2024-05-14	전  제주 제주시 애월읍 곽지리 1459 [분묘기지권,농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 5,876.06평	7,617,130,000원 5,331,991,000원	유찰 (1회)
2024-05-14	전  제주 제주시 애월읍 곽지리 805-1 [분묘기지권,농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 6,050.00평	5,090,581,000원 3,563,407,000원	재진행 (1회)