소 재 지	서울특별시 강서구 강서로34길 21-18, 제4층 제401호 (화곡동, 그레이스빌)  서울특별시 강서구 화곡동 1055-3
물건용도	다세대/빌라
토지면적	19.14㎡(5.79평)
건물면적	75.57㎡(22.86평)
사건번호	2021타경116054
감정평가액	242,220,000원
최저입찰가	(64%) 155,021,000원
입찰보증금	(10%) 15,502,100원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2023.05.16(화) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:20>
유찰횟수	2회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
대지권 강서로34길 21-18	178.8 분의 19.138	19.138㎡ (5.79평)
건물 강서로34길 21-18	제4층 제401호 (화곡동, 그레이스빌) 철근콘크리트구조	28.61㎡ (8.65평)
제시외건물 강서로34길 21-18	강서로34길 21-18	46.96 ㎡(14.21평)

서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 북측 인근에 위치. 제2종일반주거지역, 버스정류장, 차량접근이 가능, 지하철, 노선버스정류장, 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 스라브지붕,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	402호 전부		[보]150,000,000원
매각물건명세 비고		이다운 : 이다운은 신청채권자 겸 전세권자 겸 임차권자로서 권리신고 및 배당요구일자는 경매신청일임. 전세권설정등기일은 2016.05.13.임. 이다운 : 경매신청채권자로, 권리신고 및 배당요구일자는 경매신청일임 동소 402호를 2016.04.24.~2018.05.14.까지 임차보증금 120,000,000원에 임차하면서 (확정일자 2016.05.13.) 401호에 전세권을 설정하였으며, 2018.05.21.자 재계약은 보증금을 30,000,000원을 증액하여 총 150,000,000원으로 기존 임대차계약서에 부기하는 형식으로 작성함. 202020.03.02.자 재계약서는 402호 및 401호에 대하여 각각 임대차계약서를 작성하고 401호 임대차계약서에대한 확정일자는 2020.07.02.임.

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년5월13일	전세권	120,000,000원
2021년5월31일	임차권설정	150,000,000원
2021년12월23일	강제경매

소멸되지 않는 등기부권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 없음, 확정일자 2020.07.02.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 제시외 건물 포함 다세대 주택으로 이용 중임. 공부상 제401호 1개호로 등재되어 있으나 불법증축 및 불법분할을 통해 401호, 402호 2개호로 사용 중임. 집합건축물대장 상 주택과-8641(2016.03.10.)호에 의거 위반건축물 표기[주거, 불법증축] [부동산 현황조사서 비고란] [부동산의 현황] *401호에 거주하고 있는 소유자 윤사라의 진술에 의하면, 건축당시 주차공간 확보 때문에 401호(28.61평방미터)만 허가를 받아 건축을 한 후 402호(28.61평방미터, 401호와 동일한 구조임)를 불법 증축하였다고 함 *402호는 벽으로 401호와 연결되어 있으며 각각 독립된 세대로 분리되어 있음. 냉.난방 시설이 되어있으며 구조상 기능상 독립성을 갖추고 있음(현재 공실상태 임)

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다. 이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 북측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 제2종일반주거지역, 버스정류장, 차량접근이 가능, 지하철, 노선버스정류장, 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 스라브지붕, 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 150,000,000원, 전입일 없음, 확정일자 2020.07.02.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.05.13. 전세권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-06-04	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 까치산로4나길 30, 제2층  건물: 9.05평  , 토지(대지권): 6.58평	228,000,000원 228,000,000원	유찰 (12회)
2024-06-12	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 강서로10길 196, 제2층 [임차권등기]  건물: 8.90평  , 토지(대지권): 6.48평	304,000,000원 243,200,000원	유찰 (9회)
2024-06-12	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 화곡로 245-4, 제5층  건물: 8.49평  , 토지(대지권): 5.62평	260,000,000원 85,197,000원	유찰 (5회)
2024-06-12	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 가로공원로82길 7, 제2층  건물: 8.91평  , 토지(대지권): 5.57평	283,000,000원 37,984,000원	유찰 (9회)
2024-06-04	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 곰달래로51길 28, 제103동  건물: 11.40평  , 토지(대지권): 6.27평	380,000,000원 380,000,000원	재진행 (7회)
2024-06-12	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 강서로29길 69, 102동 [임차권등기]  건물: 8.29평  , 토지(대지권): 4.84평	240,000,000원 192,000,000원	유찰 (6회)
2024-06-12	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 강서로29길 72, 제2층 [임차권등기]  건물: 7.01평  , 토지(대지권): 4.20평	195,000,000원 156,000,000원	유찰 (6회)
2024-06-12	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 강서로17다길 5-16, 제4층  건물: 7.60평  , 토지(대지권): 6.00평	272,000,000원 57,042,000원	유찰 (7회)
2024-06-12	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 초록마을로10길 8, 제2층  건물: 11.33평  , 토지(대지권): 5.84평	156,000,000원 124,800,000원	유찰 (6회)
2024-06-12	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 까치산로14길 63, 제3층  건물: 14.32평  , 토지(대지권): 10.40평	311,000,000원 248,800,000원	유찰 (6회)
2024-06-12	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 곰달래로19가길 16-5, 제비동  건물: 14.60평  , 토지(대지권): 5.42평	245,200,000원 245,200,000원	재진행 (5회)
2024-06-04	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 까치산로28길 14, 제4층  건물: 12.55평  , 토지(대지권): 7.11평	274,000,000원 274,000,000원	재진행 (6회)
2023-10-18	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 곰달래로17길 29-14, 제2층  건물: 9.03평  , 토지(대지권): 5.90평	274,000,000원 274,000,000원	유찰 (1회)
2023-10-18	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 곰달래로17길 29-14, 제6층  건물: 5.42평  , 토지(대지권): 3.45평	195,000,000원 195,000,000원	유찰 (1회)
2023-10-18	다세대(빌라/연립)  서울 강서구 곰달래로17길 29-14, 제4층  건물: 9.03평  , 토지(대지권): 5.87평	280,000,000원 280,000,000원	유찰 (1회)