소 재 지	서울특별시 금천구 시흥대로150길 21-8, 제101호  서울특별시 금천구 독산동 965-24
물건용도	다세대/빌라
토지면적
건물면적	196.40㎡(59.41평)
사건번호	2021타경103881
감정평가액	1,132,000,000원
최저입찰가	(8%) 93,188,000원
입찰보증금	(10%) 9,318,800원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2023.08.09(수) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:20>
유찰횟수	9회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
건물 시흥대로150길 21-8	제101호 철근콘크리트구조	46.7㎡ (14.13평)
	제201호 철근콘크리트구조	29.95㎡ (9.06평)
	제202호 철근콘크리트구조	27.59㎡ (8.35평)
	제301호 철근콘크리트구조	29.95㎡ (9.06평)
	제302호 철근콘크리트구조	27.59㎡ (8.35평)
	제401호 철근콘크리트구조	23.74㎡ (7.18평)
	제501호 철근콘크리트구조	10.88㎡ (3.29평)

서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북동측 인근에 위치. 주거지역, 제2종일반주거지역, 버스정류장, 철근콘크리트조,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
이OO	현황표시 201호	2020.05.18.	[보]150,000,000
유OO	301호	2020.12.28.	[보]120,000,000
박OO	현황표시 301호		[보]미상
매각물건명세 비고		박영선 : 2021. 5. 14.자 현황 및 점유관계 조사서에 의하면 점유자 박영선은 채무자겸소유자 박성원의 조카로 301호에 거주한다는 위 박성원의 진술이 있음 유민정 : 부동산중개업자를 통하지 않고 채무자겸소유자와 직접 임대차계약을 체결하였다고 신고함 이영권 : 위 현황 및 점유관계 조사서에 의하면 201호 점유자 이영권은 유치권 행사를 위하여 이 사건 건물 공사업자라는 김국영과 임대차계약을 맺고 전입신고를 한 것이라는 취지의 진술이 있음

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2019년12월12일	근저당권	340,000,000원
2020년4월21일	압류
2020년9월11일	가압류	228,900,000원
2021년7월2일	강제경매
2021년12월9일	가처분

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 1. 대지사용권이 없으므로 건물만 일괄매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임 2. 대지소유자 강성열 외 84명이 채무자겸소유자 박성원을 상대로 건물 등 철거소송을 제기하여 원고승소판결(서울중앙지방법원 2019가단5187820 판결 참조)이 확정됨에 따라, 이 사건 경매대상 목적물을 낙찰받은 매수인은 건물철거 및 철거시까지의 대지사용료(부당이득금) 지급 등의 책임을 부담할 수 있음 1. 대지권등기가 경료되지 아니한 건물이고 대지사용권으로써 이 사건 건물이 소재하는 대지의 소유자들(이 사건 경매신청인 들)에게 대항하지 못하는 바(이 사건 집행권원 참조), 건물만 일괄매각하며 적정 대지권이 포함된 평가액은 금1,132,000,000 원이나 건물만의 평가액은 금694,300,000원임 2. 이 사건 건물의 매수인은 건물철거 및 철거할 때까지의 대지사용료 상당의 부당이득금 지급 등의 부담을 질 수 있음 3. 2021. 5. 14.자 및 2021. 7. 29.자 각 집행관의 부동산 현황 및 점유관계 조사서에 의하면, 김구경(김국영)과 이영권이 공사대 금채권을 담보하기 위하여 이 사건 건물 중 201호와 202호를 점유하고 있다고 각 진술하고 있으나, 유치권 성립 여부 불분 명하고 유치권신고서 제출된 바 없음 [부동산 현황조사서 비고란] 1층: 건축공사 공구들을 바닥에 쌓아 둔 상태 2층: 201호, 202호 호실표시, 초인종이 설치되어 있음 3층: 301호, 302호 호실표시, 초인종이 설치되어 있음 4층,5층: 마감공사가 덜된 상태이며 호실표시 및 도어가 설치되지 않았음 *도로명 표시가 없어 우편물 주소로 도로명주소 확인

김대표 분석의견

이 물건을 정밀 분석한 결과, 이용성, 투자수익성, 낙찰 후 추가부담금, 물건 및 법률적 하자 등 다양한 이유로 분석시점 현재로서는 추천드리기 어려운 물건으로 판단되었습니다. 이 분석결과는 경매진행과정에 따라 하자의 치유, 불확정된 사실의 확인, 가격의 하락 등으로 그 평가가 달라질 수 있으므로 이 물건에 관심있는 분은 향후 진행과정을 예의주시하시기 바랍니다. 이 부동산의 입찰법원은 서울남부지방법원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:20 입니다. 이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 북동측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 주거지역, 제2종일반주거지역, 버스정류장, 철근콘크리트조, 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 유치권신고가 있는 물건입니다 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 취하 또는 취소될 가능성 있습니다 이 물건의 감정가격은 1,132,000,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 40,787,487원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2019.12.12. 근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-06-05	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 문성로3길 13, 제204호 [임차권등기]  건물: 8.96평  , 토지(대지권): 6.03평	267,000,000원 3,848,000원	유찰 (19회)
2024-05-30	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 남부순환로124길 21, 제2층  건물: 11.94평  , 토지(대지권): 5.15평	234,000,000원 5,270,000원	유찰 (17회)
2024-05-30	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 독산로35길 7, 제5층  건물: 11.40평  , 토지(대지권): 7.70평	172,000,000원 9,456,000원	유찰 (13회)
2024-06-04	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 금하로23나길 8, 제6층 [임차권등기]  건물: 8.13평  , 토지(대지권): 4.64평	229,000,000원 183,200,000원	유찰 (12회)
2024-06-04	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 독산로22가길 16, 제5층 [임차권등기]  건물: 8.93평  , 토지(대지권): 5.66평	184,000,000원 147,200,000원	유찰 (12회)
2024-05-16	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 두산로3가길 20, 제2층  건물: 14.28평  , 토지(대지권): 7.23평	320,000,000원 27,488,000원	유찰 (11회)
2024-05-16	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 금하로23가길 4-2, 제2층 [임차권등기]  건물: 8.99평  , 토지(대지권): 4.29평	225,000,000원 180,000,000원	유찰 (11회)
2024-05-28	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 금하로23나길 8, 제4층 [임차권등기]  건물: 8.67평  , 토지(대지권): 4.95평	242,000,000원 193,600,000원	유찰 (10회)
2024-05-16	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 독산로 105, 제5층  건물: 8.20평  , 토지(대지권): 4.92평	233,000,000원 25,018,000원	유찰 (10회)
2024-05-21	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 시흥대로48길 35, 제3층 [임차권등기]  건물: 16.20평  , 토지(대지권): 10.08평	368,000,000원 294,400,000원	유찰 (11회)
2024-05-07	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 범안로16길 24-7, 제에이동 [임차권등기]  건물: 8.23평  , 토지(대지권): 4.32평	230,000,000원 230,000,000원	재진행 (10회)
2024-06-12	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 금하로23다길 16, 제504호 [임차권등기]  건물: 11.76평  , 토지(대지권): 7.56평	313,000,000원 42,010,000원	재진행 (9회)
2024-05-30	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 독산로94가길 11, 제5층  건물: 13.02평  , 토지(대지권): 8.20평	236,872,000원 25,434,000원	유찰 (10회)
2024-05-07	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 문성로1길 21, 제에이동 [임차권등기]  건물: 15.05평  , 토지(대지권): 5.15평	284,000,000원 181,760,000원	유찰 (8회)
2024-05-07	다세대(빌라/연립)  서울 금천구 금하로1마길 15-3, 제3층 [임차권등기]  건물: 11.57평  , 토지(대지권): 6.88평	277,000,000원 277,000,000원	재진행 (8회)