소 재 지	전라남도 강진군 도암면 봉황로 617  전라남도 강진군 도암면 봉황리 295
물건용도	근린시설
토지면적	11,882.00㎡(3,594.31평)
건물면적	1,916.05㎡(579.61평)
사건번호	2021타경675
감정평가액	820,050,060원
최저입찰가	(41%) 335,893,000원
입찰보증금	(10%) 33,589,300원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2023.08.21(월) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:30>
유찰횟수	4회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 봉황리 295	유원지	1476㎡ (446.49평)
	유원지	1064㎡ (321.86평)
	유원지	208㎡ (62.92평)
	유원지	353㎡ (106.78평)
	유원지	2719㎡ (822.50평)
	유원지	458㎡ (138.55평)
	유원지	532㎡ (160.93평)
	유원지	235㎡ (71.09평)
	유원지	178㎡ (53.85평)
	유원지	142㎡ (42.96평)
	유원지	52㎡ (15.73평)
	유원지	1091㎡ (330.03평)
	대	71㎡ (21.48평)
	유원지	3303㎡ (999.16평)
건물 봉황로 617	1층 일반음식점	635.58㎡ (192.26평)
	2층 체력단련실	358.96㎡ (108.59평)
	단층 직판장	12㎡ (3.63평)
	단층 여인숙	204.71㎡ (61.92평)
	단층 보일러실	7㎡ (2.12평)
	단층 샤워실	52㎡ (15.73평)
제시외건물 봉황리 295	봉황리 295	27 ㎡(8.17평)
	봉황리 295	108 ㎡(32.67평)
	봉황리 295	12 ㎡(3.63평)
	봉황리 295	73.4 ㎡(22.20평)
	봉황리 295-2	58.1 ㎡(17.58평)
	봉황리 295-2	39.9 ㎡(12.07평)
	봉황리 295-4	1.4 ㎡(0.42평)
	봉황리 295-23	25 ㎡(7.56평)
	봉황리 295-48	1식 ㎡(0.30평)
	봉황리 295-48	1식 ㎡(0.30평)
	봉황리 295-48	1식 ㎡(0.30평)
	봉황리 295-48	1식 ㎡(0.30평)
	봉황리 295-11	297 ㎡(89.84평)

본건 기호(4)-(17)은 전라남도 강진군 도암면 봉황리 소재 "봉황저수지" 위치. 계획관리지역, 차량출입가능, 판넬지붕, 슬래브지붕, 경사슬래브지붕, 철골조,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
박OO	토지 전부(목록16)		[보]없음 [월]없음
서OO	토지 전부(목록11)		[보]없음 [월]없음
주OO	건물 2층 전부	2021.09.10	[보]없음 [월]없음
주OO	미상	2017.04.21	[보]없음 [월]월 10만원
탁OO	미상	2021.08.23	[보]없음 [월]없음
김OO	미상	2017.12.13	[보]1,000만원
매각물건명세 비고		탁학수 : 탁학수: 소유자의 직원으로 단순전입이라고 함 김창수, 주식회사 이천: 전 소유자 등으로 현재 거주하지 않은다고 함 주식회사 다솔: 무상 점유 사용중이라고 함 서유화: 목록 11. 토지에 대하여 무상 점유 사용중이라고 함 박문욱: 목록 16. 토지에 대하여 무상 점유 사용중이라고 함(각 현황조사서 참조)

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2020년9월3일	근저당권	576,000,000원
2020년9월8일	지상권
2021년9월30일	강제경매
2021년10월14일	임의경매
2021년10월29일	압류

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항 없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록6,11,16,17: 매각 제외 지상건물을 위하여 대지부분에 법정지상권 성립여지 있음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 일괄매각, 목록1: 2층 건물 증축 및 리모델링함, 부속건물 '벽돌조 슬래브 지붕 단층 직판장 12㎡는 멸실 됨, 목록2,3의 도로명주소는 '봉황로 617'임, 목록4,5,15: 지상 소재 제시외 건물과 구축물 매각 포함, 목록6 지상 위 오폐수처리시설등 매각 제외, 목록8,9,13,14: 지목이 유원지이나 현황 도로로 이용중, 목록3:숙박시설(펜션)으로 이용중임, 목록11: 지상 소재 타인소유 제시외 건물 및 수목 매각제외, 목록16: 지상 소재 타인소유 제시외 건물 매각제외, 목록17: 지상에 건물바닥 기초공사만 있고 공사 중단된 제시외 철골조 297㎡ 매각 제외(단, 바닥콘크리트 철근콘크리트조 1식 제시외 구축물은 매각 포함) [부동산 현황조사서 비고란] -본건 부동산은 봉황마을 남서쪽에 위치함.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 광주지방법원 장흥지원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다. 이 법원에는 광주은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 본건 기호(4)-(17)은 전라남도 강진군 도암면 봉황리 소재 "봉황저수지" 위치. ※ 물건 키워드 : 계획관리지역, 차량출입가능, 판넬지붕, 슬래브지붕, 경사슬래브지붕, 철골조, 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(60,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2021타경767(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 목록1,2,4,5,6,7,8,9,10,12,13,14,15,17: 2020.9.3.근저당권 목록3,11,16: 2021.9.30.강제경매개시결정

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
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