소 재 지	제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 3946-5
물건용도	토지/전
토지면적	2,119.00㎡(641.00평)
건물면적	812.62㎡(245.82평)
사건번호	2020타경24672
감정평가액	2,278,539,800원
최저입찰가	(70%) 1,594,978,000원
입찰보증금	(10%) 159,497,800원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2022.11.01(화) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:30>
유찰횟수	1회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 수산리 3946-5	전	2119㎡ (641.00평)
건물 금백조로 267	1층	406.31㎡ (122.91평)
	2층	406.31㎡ (122.91평)

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재‘낭끼오름’북동측 인근에 위치. 계획관리지역, 토지거래계약에관한허가구역,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
김OO		2015.12.01.
매각물건명세 비고		김의철 : 임대차관계 불분명

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2016년2월18일	근저당권	850,000,000원
2016년2월22일	지상권
2016년5월16일	근저당권	500,000,000원
2016년5월24일	근저당권	300,000,000원
2017년1월17일	가압류	233,000,000원
2019년12월10일	근저당권	420,000,000원
2020년7월10일	임의경매
2020년10월6일	가압류	16,000,000원

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인하여 법정지상권 성립 여부는 불분명

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] - 일괄매각 - 특별매각조건, 이 사건 목록 1, 4 토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함(별지 성산읍사무소 작성 사실조회 회신서 참조) - 현황조사시 김의철은 본건 부동산 전부를 임대차 없이 점유 사용하고 있으며, 위 지상에 소재한 데크시설은 김의철이 시설하였고, 조경수도 김의철이 식재하였다고 진술. 위 데크시설 및 이동이 용이한 철제컨테이너 2동과 조경수는 매각에서 제외함 - 본건 지상에 건립된 제시외 건물 (화장실 판넬조 판넬지붕 단층 7.2㎡, 창고 파이프조 천막지붕 단층 3.9㎡, 비가림 경량철골조판넬지붕 단층 28.3, 비닐하우스 파이프조 98.6㎡, 창고 경량철골조 비닐지붕 단층 18㎡, 계사 경량철골조 천막지붕 단층 36㎡) 매각에서 제외 - 목록2 건물은 공부상 창고시설이나 실제는 창고 및 사무실로 사용되고 있으며 건축물대장상 2018. 7 . 10. 창고시설에서 사무실로 무단 용도변경하여 위반건축물로 표시되어 있음 - 김의철로부터 공사대금 등(청구금액 769,500,000원) 관련하여 2022. 10. 18.자 유치권에기한경매신청서(2022타경26771)가 접수되었으나, 그 성립여부는 불분명함 [부동산 현황조사서 비고란] 기호1(수산리 3946-5) 전(휴경상태) 기호1(수산리 3946-5) 지상에 데크시설과 이동용이한 철재콘테이너 2동이 소재하고 있음. 기호2(수산리 3946-1) 창고용지(일부 토지에 조경수가 식재되어 있음) 기호2(수산리 3946-1) 지상 제시건물 - (가) 일반철골구조 패널지붕 2층 창고시설(실제: 창고 및 사무실) [건축물대장상 2018년 7월 10일 창고시설에서 사무실로 무단 용도변경하여 위반건축물로 표시되어 있음] 제시외 건물 - (ㄱ) 판넬조 아스팔트슁글지붕 단층 창고 - (ㄴ) 경량철골조 판넬지붕 단층 작업장[기호2(수산리 3946-1) 및 인접 토지(수산리 4764) 양지상 소재] - (ㄷ) 철파이프조 비닐지붕 단층 온실[기호2(수산리 3946-1) 및 인접 토지(수산리 3407) 양지상 소재] - (ㄹ) 철파이프조 비닐지붕 단층 창고 - (ㅁ) 철파이프조 천막지붕 단층 계사[기호2, 3(수산리 3946-1, 3946-6) 양지상 소재] 등이 건립되어 있음. 기호3(수산리 3946-6) 전(휴경상태) * 기호1, 2, 3(수산리 3946-5, 3946-1, 3946-6)은 경계 구분 없이 일단의 토지이며, 제시외 건물(ㄴ,ㄷ,ㅁ) 및 데크시설은 토지 경계가 불분명하여 정확한 위치는 경계 측량을 요함.

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 제주지방법원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:30 입니다. 이 법원에는 스탠다드차타드은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재‘낭끼오름’북동측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 계획관리지역, 토지거래계약에관한허가구역, 유치권신고가 있는 물건입니다 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다 입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 경험에 의하면 법적문제로 확대되는 경우는 별로 없고 대체로 사소한 것들입니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 취하 또는 취소될 가능성 있습니다 이 물건의 감정가격은 2,278,539,800원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 300,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016. 2. 18. 근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-21	전  제주 서귀포시 대정읍 무릉리 2365-2 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 100.13평	41,824,000원 10,042,000원	유찰 (8회)
2024-06-11	전  제주 서귀포시 대정읍 상모리 1175-20 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 43.26평	42,067,000원 29,447,000원	유찰 (1회)
2024-05-21	전  제주 서귀포시 성산읍 고성리 1830-1 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 267.11평	67,108,000원 23,018,000원	유찰 (3회)
2024-06-11	전  제주 서귀포시 안덕면 감산리 961 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 691.21평	86,066,000원 60,246,000원	유찰 (1회)
2024-06-18	전  제주 서귀포시 안덕면 창천리 962-1 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 183.62평	89,836,000원 62,885,000원	유찰 (1회)
2024-06-04	전  제주 서귀포시 표선면 하천리 15-16  , 토지(대지권): 50.06평	99,134,500원 69,394,000원	유찰 (1회)
2024-06-04	전  제주 서귀포시 강정동 5052	112,332,000원 112,332,000원	신건 (0회)
2024-06-18	전  제주 서귀포시 상예동 4997 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 892.07평	126,807,000원 88,765,000원	유찰 (1회)
2024-05-28	전  제주 서귀포시 대정읍 동일리 450 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 299.78평	128,830,000원 90,181,000원	유찰 (1회)
2024-05-21	전  제주 서귀포시 대정읍 무릉리 3946-10 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 199.95평	162,606,000원 55,774,000원	유찰 (3회)
2024-05-21	전  제주 서귀포시 대정읍 신도리 1904-6 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 247.14평	180,557,000원 126,390,000원	유찰 (1회)
2024-06-11	전  제주 서귀포시 대정읍 신도리 2274-10 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 149.74평	180,675,000원 61,972,000원	유찰 (3회)
2024-05-21	전  제주 서귀포시 성산읍 시흥리 498 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 225.97평	229,329,000원 78,660,000원	재진행 (3회)
2024-06-04	전  제주 서귀포시 대정읍 가파리 442 [농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 426.22평	229,667,000원 55,143,000원	유찰 (4회)
2024-06-04	전  제주 서귀포시 대정읍 가파리 442-1 [분묘기지권,농지취득자격증명]  , 토지(대지권): 427.74평	240,380,000원 57,715,000원	유찰 (4회)