소 재 지	경기도 여주시 가남읍 은봉리 60-12 제9단지
물건용도	주택
토지면적	11,222.30㎡(3,394.75평)
건물면적	2,063.56㎡(624.23평)
사건번호	2019타경7193
감정평가액	3,263,926,300원
최저입찰가	(34%) 1,119,527,000원
입찰보증금	(30%) 335,858,100원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2022.07.06(수) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:10>
유찰횟수	3회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
토지 은봉리 62-2	임야	63.70㎡ (19.27평)
	전	19.60㎡ (5.93평)
	전	260㎡ (78.65평)
	전	76㎡ (22.99평)
	전	185㎡ (55.96평)
	전	506㎡ (153.07평)
	전	537㎡ (162.44평)
	전	128㎡ (38.72평)
	전	444㎡ (134.31평)
	전	430㎡ (130.08평)
	전	465㎡ (140.66평)
	전	306㎡ (92.57평)
	전	55㎡ (16.64평)
	전	86㎡ (26.02평)
	전	198㎡ (59.90평)
	전	115㎡ (34.79평)
	전	328㎡ (99.22평)
	전	316㎡ (95.59평)
	전	325㎡ (98.31평)
	전	553㎡ (167.28평)
	전	568㎡ (171.82평)
	전	108㎡ (32.67평)
	전	84㎡ (25.41평)
	임야	492㎡ (148.83평)
	임야	447㎡ (135.22평)
	임야	393㎡ (118.88평)
	임야	171㎡ (51.73평)
	임야	160㎡ (48.40평)
	임야	157㎡ (47.49평)
	임야	95㎡ (28.74평)
	임야	900㎡ (272.25평)
	임야	359㎡ (108.60평)
	임야	492㎡ (148.83평)
	임야	489㎡ (147.92평)
	임야	382㎡ (115.56평)
	임야	24㎡ (7.26평)
	임야	22㎡ (6.66평)
	임야	483㎡ (146.11평)
건물 은봉리 60-12	1층	147.0208㎡ (44.47평)
	2층	118.675㎡ (35.90평)
	1층	147.0208㎡ (44.47평)
	2층	115.775㎡ (35.02평)
	1층	147.0208㎡ (44.47평)
	2층	96.105㎡ (29.07평)
	1층	147.0208㎡ (44.47평)
	2층	118.675㎡ (35.90평)
	1층	147.0208㎡ (44.47평)
	2층	113.595㎡ (34.36평)
	1층	147.0208㎡ (44.47평)
	2층	113.595㎡ (34.36평)
	1층	147.0208㎡ (44.47평)
	2층	114.865㎡ (34.75평)
	1층	147.0208㎡ (44.47평)
	2층	96.105㎡ (29.07평)

경기도 여주시 가남읍 은봉리 소재 "은봉삼거리" 북동측 인근에 위치. 보전관리지역, 계획관리지역, 보전산지, 버스정류장, 노선버스정류장, 철근콘크리트조, 경사지붕,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
윤OO		2016. 10. 4.
매각물건명세 비고		윤수복 : 전입일자 2016.10.4.로 신고했으나 관련 자료는 없음

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
2017년6월12일	근저당권	450,000,000원
2017년6월21일	근저당권	450,000,000원
2017년7월21일	근저당권	225,000,000원
2017년8월4일	근저당권	75,000,000원
2017년8월4일	근저당권	150,000,000원
2017년8월10일	근저당권	111,000,000원
2017년9월27일	근저당권	225,000,000원
2017년9월27일	근저당권	150,000,000원
2017년9월27일	근저당권	75,000,000원
2017년9월27일	근저당권	150,000,000원
2017년10월11일	근저당권	150,000,000원
2017년11월20일	근저당권	105,000,000원
2017년12월4일	근저당권	150,000,000원
2018년1월12일	근저당권	150,000,000원
2018년1월18일	근저당권	150,000,000원
2018년1월31일	근저당권	150,000,000원
2018년2월14일	근저당권	150,000,000원
2019년1월9일	근저당권	200,000,000원
2019년1월9일	근저당권	200,000,000원
2019년1월9일	근저당권	200,000,000원
2019년1월9일	근저당권	600,000,000원
2019년8월19일	임의경매
2019년12월24일	임의경매

소멸되지 않는 등기부권리

해당사항없음

설정된 것으로 보는 지상권

목록7 지상 소재 제시외 건물(2층 단독주택, 간이건물 1동), 목록24 지상 소재 제시외 건물(간이 건물 1동), 목록32 지상 소재 제시외 건물(2층 단독주택)에 대한 각 법정지상권 성립 여부 불분명함.

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] 재매각임. 매수신청보증금 30%. 일괄매각. 목록 1,2,4,8,13,15,22,30,31 지목은 임야 및 전이나 현황은 도로임. 목록3 휴경지, 목록5~7,9~12,14,32~37은 주거용 건부지로 이용중이며 그 외 토지는 주거나지임. 목록7,24,32 지상의 제시외 건물은 매각에서 제외. 목록 39~46 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 건축물대장이 부존재하고 1층 버섯재배사, 2층 단독주택 건축을 목적으로 건축허가를 득한 것으로 조사되나 현재는 공사가 중단된 상태임.목록2~23은 매각결정기일까지 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 증명 제출 필요함(미제출시 매수보증금 몰수함). 목록39~46 선순위가처분권자 주식회사 리얼코리아펀딩대부 대표자 사내이사 이형욱이 2020. 7. 6.자로 최선순위 가처분의 피보전권리와 2019. 1. 9. 접수 제752호 근저당권은 동일한 것이라는 '소명서' 및 2022. 3. 2.자로 가처분해제신청서를 접수할 예정이라는 '확인서' 각 제출. 유치권신고 :［1. 신고인 오세일, 신고액 송이마을 17호 분양대금 467,060,000원 2. 신고인 허영도, 신고액 공사대금 582,448,000원 3. 신고인 김진영, 신고액 공사대금 739,800,000원 4. 신고인 임영자, 신고액 공사대금 130,500,000원 5. 신고인 주식회사 하남건설, 신고액 공사대금 243,900,000원］ 각 있으나 유치권 성립 여부는 불분명함. [부동산 현황조사서 비고란] 1. 제시목록 39내지46에 등기부상 단독주택 8개 동이 제9단지 내지 16단지로 표시되어 소재하는 것으로 되어 있으나 제시외 단독주택 2개 동을 포함하여 10개 동의 단독주택이 동 및 단지 표시없이 소재하고, 그외 제시외 간이건물 2개 동이 각 소재하며, 위 단지는 조성 및 단독주택 건축 중 중단된 상태임 2. 제시목록 `1,2`는 등기부상 임야 및 전으로 표시되어 있으나 현황은 각 도로(농로)로 이용되고 있음 3. 제시목록 `22`는 등기부상 전으로 표시되어 있으나 인접지(63-1)와 사실상 1필지로 관리되고 있음 4. 제시목록 `3, 4, 8, 13, 15, 16내지21, 23내지31, 38`은 등기부상 임야 및 전으로 표시되어 있으나 현황은 대지 및 도로 조성 중 중단된 상태임 5. 제시목록 `5, 6, 7, 9내지12, 14, 32내지37, 39내지46`은 등기부상 임야 및 전으로 표시되어 있으나 현황은 단독주택 건축 중 중단된 상태임 6. 제시목록 `7` 및 `32`는 등기부상 전 및 임야로 표시되어 있으나 현황은 각각 제시외 단독주택 및 대지로 이용되고 있고, 위 `32`에만 거주자가 있으나 건축물사용승인이 되지 않아 주민등록이 되어있지 않음 7. 제시목록 `7` 및 `24`에 각각 제시외 간이건물 1동씩 소재함

김대표 분석의견

이 부동산의 입찰법원은 수원지방법원 여주지원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:10 입니다. 이 법원에는 농협은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 경기도 여주시 가남읍 은봉리 소재 "은봉삼거리" 북동측 인근에 위치. ※ 물건 키워드 : 보전관리지역, 계획관리지역, 보전산지, 버스정류장, 노선버스정류장, 철근콘크리트조, 경사지붕, 선순위 가처분등기가 설정되어 있는 물건입니다 말소기준권리보다 앞선 선순위 (처분금지)가처분등기는 낙찰로 말소되지 않아 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그러나, 말소기준권리 이후의 가처분 등기라도 '건물철거 및 토지인도청구' 또는 '소유권이전등기 말소청구'에 의한 가처분 등기인 경우에는 순위와 상관없이 소송결과에 따라 건물이 철거되거나 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있습니다. 유치권신고가 있는 물건입니다 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다 전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 중복경매 사건입니다. 경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(450,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(2019타경10830(중복))이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다. 지분경매 물건이 포함되어 있습니다 여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 그러나 도로만 지분경매인 경우는 아무런 문제가 되지 않습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2017.6.12. 근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-22	주택  경기 여주시 흥천면 방죽안길 28-43 [법정지상권]  건물: 27.62평	95,544,800원 95,544,800원	신건 (0회)
2024-05-22	주택  경기 여주시 대신면 무촌리 78  건물: 96.78평  , 토지(대지권): 321.86평	310,050,780원 310,050,780원	신건 (0회)
2024-06-05	주택  경기 여주시 가남읍 양화로 86-3 [농지취득자격증명]  건물: 74.47평  , 토지(대지권): 62.62평	136,422,880원 95,496,000원	재진행 (1회)
2024-06-12	주택  경기 여주시 연라동 449-10  건물: 35.15평  , 토지(대지권): 113.14평	260,984,000원 182,689,000원	유찰 (1회)