소 재 지	서울특별시 관악구 신림동 1657-18
물건용도	근린주택
토지면적
건물면적	491.61㎡(148.71평)
사건번호	2018타경3633
감정평가액	485,429,890원
최저입찰가	(33%) 159,066,000원
입찰보증금	(20%) 31,813,200원
입찰방법	기일입찰
입 찰 일	2020.04.14(화) <입찰시간 오전 10:00 ~ 11:00>
유찰횟수	8회

감정평가현황

구분	구조/용도	면적/비고
건물 신림동 1657-18	지하1층 근린생활시설	87.31㎡ (26.41평)
	1층 근린생활시설	87.31㎡ (26.41평)
	2층 근린생활시설	103.23㎡ (31.23평)
	3층 근린생활시설	65.94㎡ (19.95평)
	4층 주택	45.21㎡ (13.68평)
	옥탑층	41.61㎡ (12.59평)
제시외건물 신림동 1657-18	신림동 1657-18	3.0 ㎡(0.91평)
	신림동 1657-18	20.7 ㎡(6.26평)
	신림동 1657-18	37.3 ㎡(11.28평)

1) 건물의 구조=기호 1: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 4층 건물로서, 위치. 도시가스, 방1, 방2, 철골조,

점유자	점유부분	전입일자	보증금/차임
원OO	1층 102호(15㎡)	2018.05.03	[보]3,000,000 [월]250,000
이OO	501호(옥탑)	2017.05.19
이OO	B04호	2015.09.23
이OO	3층 301호(20㎡)	2017.06.03.	[보]10,000,000 [월]300,000
임OO	3층 303호(15㎡)	2017.06.08	[보]5,000,000 [월]350,000
정OO	1층 101호(15㎡)	2017.05.08	[보]10,000,000 [월]270,000
최OO	지층 B02호(20㎡)	2017.07.31	[보]3,000,000 [월]260,000
한OO	2층 202호(15㎡)	2017.05.04	[보]5,000,000 [월]300,000
한OO	지층 지하01호 (약15㎡)	2018.01.15	[보]43,000,000
허OO	2층 204호(15㎡)	2017.06.05	[보]10,000,000 [월]280,000
박OO	2층 201호(15㎡)	2017.06.05.	[보]5,000,000 [월]330,000
박OO	1층 104호(20㎡)	2017.08.14.	[보]7,000,000 [월]330,000
김OO	4층 401호(40㎡)	2017.05.08	[보]30,000,000 [월]370,000
김OO	B03호	미상
김OO	2층 205호(15㎡)	2017.06.09	[보]5,000,000 [월]330,000
매각물건명세 비고		김현경 : 이 건 2018.04.20.자 강제경매신청을 배당요구한 것으로 간주. 이혜진 : 권리신고서에는 전입일자를 2017.6.3.로 기재하였으나 첨부된 주민등록초본에는 2017. 7. 10.로 기재됨. 한미연(HAN MEILIAN) : 2019.04.23. 배당배제신청서 제출(2019.04.28. 퇴거)

등기/확정일	권리	채권금액
	소유권
	소유권

소멸되지 않는 등기부권리

갑구 9번 건물철거청구권 가처분등기(2016.07.12.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨(대구지법 김천지원 2016가단4149 토지인도 등 확정판결 있음)

설정된 것으로 보는 지상권

해당사항 없음

법원자료 특이사항

[매각물건명세서 비고란] - 제시외 건물 포함. 건물만의 매각임. 본건 제2종 근린생활시설(고시원) 및 단독주택은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 등기사항증명서(건물)외에 공부서류는 등록되어 있지 않음. 본 건 건물소유주와 토지소유주 상이하나 법정지상권 성립여부는 알 수 없음(감정평가서 참조). - 2020.02.07. 신청외 이종만으로부터 공사비용 17,950,000원에 대하여 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. - 특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20% [부동산 현황조사서 비고란] 1). 본건 부동산은 4층 건물로, 지층(4가구), 1층(4가구), 2층(5가구), 3층(3가구), 4층(1가구), 옥탑(1가구)을 주거로 이용하고 있음. 2). 본건 부동산에 임차인들이 각 점유 사용하고 있고, 면담한 임차인들외에 나머지 임차인들에 대하여는 방문한 취지 및 연락처를 남겼으나 아무런 연락이 없으므로 주민등록 전입된 세대를 임차인으로 보고함.(본건 부동산 임차인들과 면담)

김대표 분석의견

이 물건을 정밀 분석한 결과, 이용성, 투자수익성, 낙찰 후 추가부담금, 물건 및 법률적 하자 등 다양한 이유로 분석시점 현재로서는 추천드리기 어려운 물건으로 판단되었습니다. 이 분석결과는 경매진행과정에 따라 하자의 치유, 불확정된 사실의 확인, 가격의 하락 등으로 그 평가가 달라질 수 있으므로 이 물건에 관심있는 분은 향후 진행과정을 예의주시하시기 바랍니다. 이 부동산의 입찰법원은 서울중앙지방법원입니다. 입찰시작 시각은 10:00이며 입찰마감 시각은 11:00 입니다. 이 법원에는 신한은행이 입점하고 있습니다. 입찰보증금 입,출금시 이용해 보시기 바랍니다. 1) 건물의 구조=기호 1: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 4층 건물로서, 위치. ※ 물건 키워드 : 도시가스, 방1, 방2, 철골조, 낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리 "갑구 9번 건물철거청구권 가처분등기(2016.07.12.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨(대구지법 김천지원 2016가단4149 토지인도 등 확정판결 있음)" 다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다. 매각물건명세서 및 현황조사서에 15명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다. 유치권신고가 있는 물건입니다 유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다. 법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다 경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다. 제시외 물건이 포함되어 있습니다 ‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다. 물건번호가 여러 개 있습니다. 이 물건번호는 1번 입니다. 한 경매사건번호에 여러 개 부동산이 있는 경우 이를 분리하여 물건번호를 별도로 붙여 진행하는 경우가 있는데, 이를 분할매각이라고 합니다. 이 경우 사진, 감정평가 요약 내용이 뒤섞여 있게 되므로 혼동을 일으키기 쉽습니다. 각별한 주의가 필요합니다. 취하 또는 취소될 가능성 있습니다 이 물건의 감정가격은 485,429,890원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 30,068,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다. 이 경매물건의 최선순위 설정일자(말소기준권리) : 2016.06.14.근저당권

입찰일	물건종류 / 소재지	감정가 최저가	진행상태 (유찰횟수)
2024-05-22	근린주택  서울 관악구 봉천동 1672-4  건물: 52.35평  , 토지(대지권): 48.25평	1,805,340,950원 1,155,418,000원	재진행 (2회)
2024-05-21	근린주택  서울 관악구 신림동 655-46  건물: 81.31평  , 토지(대지권): 41.75평	1,609,946,800원 1,287,957,000원	재진행 (1회)
2024-05-16	근린주택  서울 관악구 난곡로24길 51  건물: 169.51평  , 토지(대지권): 75.93평	2,332,199,350원 1,492,607,000원	유찰 (2회)
2024-05-16	근린주택  서울 관악구 봉천동 645-111  건물: 126.47평  , 토지(대지권): 45.07평	2,114,968,320원 2,114,968,320원	신건 (0회)
2024-05-22	근린주택  서울 관악구 봉천동 196-198	3,025,550,674원 3,025,550,674원	신건 (0회)
2024-05-28	근린주택  서울 관악구 봉천동 929-22  건물: 195.03평  , 토지(대지권): 73.69평	3,139,166,900원 2,009,067,000원	유찰 (2회)